Е711.143 Использование земельных участков
КАДАСТРОВЫЕ РАБОТЫ ПРИ ОБРАЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПУТЕМ ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ
Кутлияров А.Н.
Башкирский государственный аграрный университет,
ул.50-летия Октября 34, г.Уфа, Республика Башкортостан, Россия
Кадастровые работы представляют собой один из этапов процедуры по образованию или уточнению границ земельного участка, а точнее — это работы по сбору и воспроизведению в документальном виде сведений объектов недвижимости, либо об их частях, необходимых для дальнейшего их кадастрового учета с последующей государственной регистрацией прав на объект недвижимости.
Ключевые слова: кадастровые работы, земельный участок, межевой план, перераспределение земельных участков, кадастровый инженер.
Человек использует землю для различного предназначения, для промышленных объектов, населенных пунктов, сельскохозяйственных угодий, лесных и водных объектов. Земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики позволяющие определить в качестве индивидуально определенной вещи [1]. Но земельный участок не может возникнуть просто так. Существует несколько способов образования земельных участков, это объединение, перераспределение, раздел, выдел или образование земельного участка из государственной и муниципальной собственности [1]. Земельный участок может не устраивать собственника по ряду причин, например, форма участка, его площадь, месторасположение. В этом случае существует возможность перераспределения земельного участка. Перераспределение позволяет собственнику из нескольких смежных земельных участков, образовать несколько других смежных земельных участков, а исходные участки прекращают своё существование.
На современном этапе развития экономики кадастровые работы служат основным механизмом образования новых земельных участков. В большинстве случаев, почти все операции, которые каким-либо образом связаны с оформлением земли, включают в себя проведение определенных видов кадастровых работ [7].
Кадастровые работы представляют собой один из этапов процедуры по образованию (или уточнению границ) земельного участка, а точнее — это работы по сбору и воспроизведению в документальном виде сведений объектов недвижимости, либо об их частях, необходимых для дальнейшего их кадастрового учета с последующей государственной регистрацией прав на объект недвижимости [3].
Цель таких работ – внесение в базу Росреестра данных о конкретном земельном участке, отображающих все сведения по объекту, имеющиеся по факту. Итогом выполнения работ кадастрового направления считается межевой план, включающий в себя перечень информации об участке.
В рыночных условиях, когда земельные участки участвуют в сделках, важное значение приобретают документы на земельные участки, подготовленные в соответствии с законодательством России.
Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках [5].
В зависимости от вида собственности земельных участков установлены различные подходы к их перераспределению. Так, при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, право собственности на соответствующие образуемые земельные участки возникает у собственников на основании заключенных между ними соглашений. Таким образом, если оба смежных земельных участка находятся в частной собственности и у собственников таких земельных участков возникла необходимость изменить их границы, то основным условием такого перераспределения является воля собственников смежных земельных участков, которые в целях начала процедуры перераспределения должны достигнуть соглашение об условиях такого перераспределения и обратиться к кадастровому инженеру для осуществления кадастровых работ по образованию новых земельных участков, образуемых в результате перераспределения исходных, и подготовки межевого плана земельных участков в измененных границах.
После заключения соглашения о перераспределении земельных участков и подготовки кадастровым инженером межевого плана все собственники земельных участков должны одновременно обратиться с заявлениями о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на вновь образованные путем перераспределения земельные участки, приложив к ним межевой план и соглашение о перераспределении. Процедура перераспределения земельных участков завершается осуществлением государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на вновь образованные путем перераспределения земельные участки, прекращением прав и снятием с кадастрового учета исходных земельных участков и выдачей органом регистрации прав выписок из Единого государственного реестра недвижимости на вновь образованные путем перераспределения земельные участки.
Земельные участки, в соответствии со ст.11.7 Земельного кодекса могут быть перераспределены между собственниками. В статье подробно разберем, какой существует порядок перераспределения земельных участков с 1 января 2022 года.
Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами. Собственник земельного участка, может путем перераспределения земельных участков осуществить прирезку земельного участка за счет смежных земель и увеличить свою площадь.
Порядок действий. Для начала идет сбор комплекта документов. Статья 39.29 Земельного кодекса гласит, что для перераспределения земельных участков нужно заключить соглашение между собственниками, в целях заключения которого подается заявление.
Неотъемлемой частью заявления будет пакет документов, необходимых при перераспределении между земельными участками: выписка из ЕГРН, либо копии документов о собственности или ином правообладании на землю [3].
В соответствии со ст.39.29 (п.8) Земельного кодекса срок рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков составляет 30 рабочих дней. Этот срок может быть увеличен до 45 рабочих дней в случае, если для рассмотрения заявления требуется получить дополнительную документацию или материалы. Однако, если заявление подано с нарушениями (в комплекте не хватает документов, подано в иной орган) – тогда оно возвращается в течение 10 дней со дня поступления.
Если заявление рассмотрено, и дан положительный ответ, тогда следующим шагом будет Соглашение о перераспределении земельных участков.
Соглашение о перераспределении земельных участков заключается обязательно в письменном виде – это добровольное желание сторон с подробным описанием способов и мотивов перераспределения. Соглашение составляется между заинтересованными собственниками участков. Собственниками могут выступать как частники, так и государство или муниципалитет [2].
Порядок перераспределения земельных участков предполагает участие не только собственников земель, в том числе муниципальных, государственных органов, но других структур и лиц. Так, в результате перераспределения готовится межевой план, право подписи которого принадлежит только зарегистрированному кадастровому инженеру, кроме того, кадастровый инженер дает консультации и оказывает помощь как на этапе подготовки документов (схем, проектов), так и после заключения соглашения.
Для того, чтобы оформить межевание следует выбрать кадастровую компанию или кадастрового инженера в своем регионе из каталога кадастровых организаций. Если были соблюдены все условия, поставленные к первичным земельным участкам, то можно переходить к самому процессу перераспределения земельных участков. Он осуществляется в несколько этапов: подготовительный, полевой и кадастровый.
На подготовительном этапе осуществляются работы связанные со сбором и обработкой документации необходимой для перераспределения, а именно:
1. Кадастровый инженер осуществляет сбор правоустанавливающих документов на первичные земли. Запрашивает кадастровый план территории.
3. Сравнивают полученные данные о земельном участке с фактическими данными о его расположение. Определяют уровень точности характерных точек земельного участка.
4. Обсуждение и составление договора о геодезических работах, необходимых для установки новых границ земельного участка, с заказчиком перераспределения.
Полевой этап подразумевает: Геодезические работы по измерению границ нового земельного участка, на основании проведенных ранее исследований; установку межевых знаков с целью определения точных поворотных точек.
На последнем кадастровом этапе проводят следующие работы: После проведения полевых работ, по их результатам и представлениям заказчика, вычерчивается вариант перераспределения земельных участков; владельцы земельного участка, его арендаторы, а также залогодержатели подписывают заранее составленный договор. После сформирования окончательного варианта межевого плана, он согласуется с мнением заинтересованного лица - заказчика. Межевой план проверяется и утверждается в органе кадастрового учета. После того, как межевой план был согласован, на новые образованные земельные участками, которые прошли перераспределение оформляется выписка ЕГРН на каждый участок [4].
Таким образом, за счет перераспределения земельных участков возможно увеличение или уменьшение площади таковых. Увеличение площади (прирезка земельного участка) может быть как за счет государственных (муниципальных) земель, так и за счет частной собственности. Как правило, при таком раскладе, в соглашении обычно прописывается денежная компенсация.
Следует сделать вывод, перераспределение земельных участков не допускается, если образование новых участков приводит к нарушению требований к образуемым земельным участкам. Никаких иных ограничений при перераспределении земельных участков законом не установлено. Сама процедура часто необходима застройщикам, которые покупают или арендуют земельные участки для нового строительства. После окончания строительства несколько исходных смежных участков нужно перераспределить между новыми собственниками [6].
Список литературы
Сведения об авторе
Кутлияров Амир Наилевич – заместитель декана по учебной работе кафедры землеустройства, факультета природопользования и строительства (450001, Приволжский федеральный округ, Республика Башкортостан, г.Уфа, ул.50-летия Октября 34, e-mail: kutliarov-a@mail.ru)
